에스크로(Escrow)란 무엇인가요?

미국에서 부동산 거래를 할 때 대부분의 경우 부동산 관련 용어가 생소해서 어려운 경우가 많습니다. 그중에서도 에스크로라는 말은 아주 중요한 개념이기 때문에 알아보고자 합니다.
셀러가 바이어의 오퍼를 수락하면 주택거래는 “에스크로”라는 단계에 들어갑니다.

1. 에스크로란?
중립적인 제 3자를 설명하는 용어로 아리조나에서는 타이틀 컴퍼니(title company)가 그 일을 합니다. 부동산 거래의 당사자인 바이어와 셀러, 그리고 융자를 주는 대출 기관 사이에서 서류(계약서와 계약 관련 서류들)와 자금을 맡아 모든 업무처리가 공정하게 이루어지도록 하는데, 에스크로를 맡은 타이틀 회사의 에스크로 담당자 (escrow officer)는 바이어 에이전트, 셀러 에이전트 그리고 융자 담당자 사이에서 긴밀하게 협력하여 중재 역할을 합니다.

2. 에스크로가 하는 일은 무엇인가요?
에스크로는 구매 계약서(Purchase Contract) 에 명시된 요구사항과 조건부 조항을 확인하고 관리합니다.
셀러의 융자 상환액(payoff) 을 확인하고,
HOA에 연락하여 (부동산 에이전트가 반드시 확인해야 합니다) 셀러의 관리비 체납액을 확인하고, 바이어에게 건네줄 HOA 운영 관련 서류(CC&R)를 주문합니다.
또한 타이틀 회사에 소유권 조사를 의뢰합니다. 소유권 조사 보고서에 나타나 있는 저당권, 법원 판결 등을 말소시킬 서류를 확보합니다.
양측을 위해 예상 정산서를 만들고(Final Settlement Statement), 바이어에게 에스크로 완료를 위해 필요한 잔금의 액수를 알려줍니다.
양측이 합의한 모든 조건이 충족된 것을 확인함으로 바이어는 깨끗한 소유권을 갖게 되고, 법적 서류 등기를 주문하고, 등기 설정이 완료되면(recording) 에스크로를 완료합니다.

3. 어떻게 에스크로를 시작 (open) 하나요?
부동산 거래가 완료되는 것을 클로징(COE, Close of Escrow) 이라고 한다면 첫단계는 에스크로를 오픈하는 것이지요.
일반적으로 에스크로를 오픈하기 위해 바이어나 셀러, 대부분은 그들의 에이전트 중 한 쪽이 타이틀 회사에 signed Purchase Contract (바이어와 셀러 양측이 서명한 구매 계약서)를 보내고 바이어가 Earnest Money (보통 주택 구매가격의 1% 정도) 를 타이틀 회사가 알려주는 방법대로 타이틀 회사에 송금하면 시작됩니다.

4. 에스크로 회사는 누가 선정하나요?
셀러와 바이어, 즉 거래당사자간 합의에 의해 선택할 수 있습니다. 일반적으로 부동산 에이전트가 에스크로 회사를 추천합니다. 독립적이고 공정하며 경험 많고 실력 있는 에스크로 회사를 선택하는 것이 중요합니다. 에스크로 회사가 부동산 에이전트에게 소개료를 주는 것은 법으로 금지되어 있습니다. 이것은 매매 당사 자들이 에스크로 회사를 선정할 수 있는 권리를 보호하기 위한 것입니다.

부동산을 사거나 팔 계획이 있는 분들 모두에게 도움이 되었기를 바랍니다.

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